La burbuja inmobiliaria de China estalló

Hay muchas cosas que acechan a la economía de China en estos días, la más importante de ellas el mercado inmobiliario, que es una burbuja que se desinfla y drena riqueza de todos los rincones del país. Los precios y las ventas de la vivienda están cayendo, y con ellos las inversiones de los chinos, que son notorios ahorradores que invierten la mayor parte de su excedente de efectivo en propiedades. Los desarrolladores están incumpliendo, y quizás lo más irritante para los compradores es que muchos han pagado el precio completo por las unidades sólo para verlas nunca terminadas Pero en ningún lugar las cosas son peores que en el mercado inmobiliario de las ciudades de nivel inferior: lugares con PIB relativamente modestos y no más de unos pocos millones de personas. Su mayor problema es el exceso: demasiadas unidades con pocos compradores potenciales. El empeoramiento de las ciudades de tercer y cuarto nivel se aceleró a finales de 2020, cuando el mercado inmobiliario de China comenzó a contraerse. Las compras se desaceleraron y el exceso comenzó a crecer en todo el país, más gravemente en las ciudades más pequeñas. Las inversiones de los residentes en ciudades de tercer nivel se están viendo afectadas porque tienen una proporción significativamente mayor de la riqueza de su hogar en propiedades que los residentes de ciudades de nivel superior como Shanghai. Soy uno de los desafortunados", dijo Wang Liyun, un trabajador administrativo de 36 años en la ciudad de Langfang, de tercer nivel, entre Beijing de primer nivel y Tianjin de segundo nivel. “Compré a principios de 2021, luego los precios empezaron a bajar. Lo aguantaré y tengo la esperanza de que los precios vuelvan a subir. Pero me considero una persona financiera inteligente, por lo que esto afectará mi forma de gastar en otras áreas. Ésta es la única reacción racional cuando cae su principal fuente de inversión”. El tiempo de liquidación de inventarios es el indicador más sorprendente de cuánto peor han empeorado las cosas para las ciudades de nivel inferior. La métrica es el área de casas ya construidas dividida por el área total de unidades donde se firmó un contrato. En esencia, ¿cuántas unidades tiene un desarrollador frente a cuántos compradores han acordado comprarlas? En diciembre de 2020, la compensación en todos los niveles duraba entre ocho y nueve meses. Luego, las unidades no vendidas en ciudades de nivel inferior se dispararon, triplicándose en diciembre de 2023, casi el doble que en las ciudades de nivel superior. Según los datos más recientes, el tiempo para liquidar los inventarios de viviendas en las ciudades de nivel inferior es ahora de unos 30 meses, en comparación con los ocho meses tres años antes, según el proveedor de datos Wind. La tasa sigue siendo aproximadamente la mitad de la de las ciudades de nivel superior. La ciudad sureña de Shaoguan, en la cúspide del tercer y cuarto nivel con 2,8 millones de residentes, tiene un tiempo de liquidación de inventario de 131 meses, o 10 años, según una encuesta del grupo de expertos E-House China Research and Development Institute. Numerosos factores están impulsando la débil demanda y el exceso de capacidad en las ciudades de nivel inferior, pero el principal de ellos es la gente que se muda a megaciudades en busca de salarios más altos y la peor calidad de vida y empleo en localidades más pequeñas, dijo el analista Tianlei Huang del Instituto Petersen de Asuntos Internacionales. Ciencias económicas. Aunque la oficina de estadísticas sólo publica datos sobre la cantidad de metros cuadrados terminados pero no vendidos, un cálculo aproximado arroja entre 8 y 10 millones de unidades sin vender, la mayoría en ciudades de nivel inferior. A finales del año pasado, un funcionario fue sorprendentemente sincero cuando fue entrevistado por los medios chinos. “¿Cuántas viviendas desocupadas hay ahora? Cada experto da una cifra muy diferente, y los más extremos creen que el número actual de viviendas desocupadas es suficiente para 3.000 millones de personas”, dijo He Keng, de 81 años, ex subdirector de la oficina de estadísticas. Este exceso tiene innumerables implicaciones para la economía de China y las empresas involucradas, particularmente porque las ciudades de nivel inferior representan entre el 80% y el 90% de las ventas por área. Los gobiernos locales, muchos de los cuales han estado endeudados durante mucho tiempo por diversas razones, dependen de las transferencias de tierras para obtener ingresos, que se han agotado. “Es probable que la crisis inmobiliaria dure años, una corrección que debería haberse hecho hace mucho tiempo en un sector con exceso de capacidad. Los ingresos bajos y sostenidos por la venta de tierras probablemente se convertirán en la norma para los gobiernos locales”, dijo Huang. Parte del problema es que una proporción desproporcionada de la construcción sigue concentrándose en ciudades de tercer nivel, según una investigación de Kenneth Rogoff de Harvard y Yuanchen Yang del FMI. Los analistas de SP dijeron en una nota reciente que esperan que las ventas en ciudades de nivel inferior caigan un 9% adicional en 2024, incluso cuando los vendedores reducen los precios para deshacerse de unidades. “No te atreves a comprar ahora porque los precios seguirán bajando. Y no te atreves a vender porque los precios son bajos”, dijo Gou Liwei, que vive en una zona de bajos ingresos en las afueras de Chengdu y tiene familia en ciudades pequeñas de toda China , y que compró dos propiedades más hace años